一、獨創原則
　　無論房地產項目的定位、建筑設計的理念、策劃方案的創意、營銷推廣的策略，沒有獨創、毫無新意，要在市場競爭中贏得主動地位是不可能的。獨創就是獨到、創新、差異化、有個性。獨創具有超越一般的功能，它應貫穿房地產策劃項目的各個環節，使房地產項目在眾多的競爭項目中脫穎而出。房地產策劃要達到獨創，永不雷同，必須滿足以下幾個要求：

　　(一)房地產策劃觀念要獨創。策劃觀念是否獨創、新穎，關系到策劃人的基本素質。有的人策劃觀念經常有新的創意，有的人只能“克隆”或照搬別人的概念，這些都影響到策劃人的策劃項目的成敗。在眾多房地產項目中，能在強敵中站穩了腳并銷售成功的，策劃觀念一定是創新出奇的。廣州有個大型住宅區，開盤時以高素質、高價位出現，其有獨創性的策劃觀念，獨具一格，使很多顧客下定金購房。

　　(二)房地產策劃手段要獨創。房地產策劃手段就是房地產策劃的具體方法、辦法。方法、手段不同，策劃出的效果也就不一樣。最著名的例子是廣州奧林匹克花園，在人們還在用單一手段策劃樓盤的時候，奧林匹克花園的發展商卻用復合手段策劃樓盤，地產業和體育業的復合，引領了房地產策劃領域的新里程。策劃手段獨到，往往會達到意想不到的效果。廣州遠洋明珠大廈，在建好的樓字中，推出十套主題樣板間，以不同人的個性及生活方式進行延伸、發揮、變形，使人看了以后大開眼界：我們居住的空間可以那樣藝術、舒適和優美。策劃手段獨到，增大了人們的購買欲。

　　(三)房地產策劃主題要獨創。主題是房地產開發項目的總體主導思想，是發展商賦予項目的“靈魂”。策劃主題是否獨創、新穎，立意是否創新，關系到房地產項目的差異化和個性化，并直接影響到項目在競爭中取勝，大到貫穿整個項目主題，小到報紙廣告主題，無不是這樣。策劃主題獨創，與市場發展潮流有很大的關系。當人們都沉醉在市中心區建住宅的時候，一些有遠見的發展商卻發起一場“郊區化運動”，建起一棟棟低容積率、高綠化率的住宅小區，迎合市民們返回大自然的心理狀態；在人們欣賞小區內花草成片的時候，一些有創見的策劃人卻舉起了山景、江景、海景的大旗，使居民們的窗外視線無比寬闊，風景悅人。

　　二、整合原則

　　在房地產開發項目中，有各種不同的客觀資源，大概可分為兩大類：一是從是否明顯看出來分，有顯性資源、隱性資源。二是從具體形式來分，有主題資源(或稱概念資源)、社會資源、人文資源、物力資源、人力資源等。這些資源在沒有策劃整合之前，是松散的、凌亂的、沒有中心的，但經過整合以后就會團結一起，為整個項目的發展服務。

　　為了有效地整合好房地產開發項目的客觀資源，必須做到以下幾點：第一，要把握好整合資源的技巧。在整理、分類、組合中要有的放矢，抓住重點，使客觀資源合力加強，達到1+1=3的效果。第二，整合好的各個客觀資源要圍繞項目開發的主題中心，遠離主題中心的資源往往很難達到目的。第三，要善于挖掘、發現隱性資源。如創新、獨到的主題資源大都是隱藏起來的，不易被人發現，需要策劃人聰慧的頭腦去提煉、去創造。

　　三、客觀原則

　　客觀原則是指在房地產策劃運作的過程中，策劃人通過各種努力，使自己的主觀意志自覺能動地符合策劃對象的客觀實際。要遵循客觀原則做好房地產策劃，必須注意以下幾點：①實事求是進行策劃，不講大話、空話。②做好客觀市場的調研、分析、預測，提高策劃的準確性，③在客觀實際的基礎上謹慎行動，避免引起故意“炒作”之嫌。④策劃的觀念、理念既符合實際，又有所超前。

　　四、定位原則

　　所謂“定位”，就是給房地產策劃的基本內容確定具體位置和方向，找準明確的目標。房地產開發項目的具體定位很重要，關系到項目的發展方向。一個目標定位錯了，會影響其它目標定位的準確。要在房地產策劃中靈活運用好定位原則，它的具體要求是：
　　第一，具體要從“大”、“小”兩方面入手，大的方面是房地產項目的總體定位，包括開發項目的目標、宗旨，項目的指導思想，項目的總體規模，項目的功能身份，項目的發展方向，等等。小的方面是房地產項目的具體定位，包括主題定位、市場定位、目標客戶定位、建筑設計定位、廣告宣傳定位、營銷推廣定位，等等。房地產項目的總體定位確定了項目的總體位置和方向，對項目的具體定位有指導、約束作用；房地產項目的具體定位是在總體定位下進行的，具體定位是對總體方向的分解，各個具體定位要符合總體定位的方向。
　　第二，把握各項定位內容的功能作用。要做到這一點，策劃人首先要全面掌握定位內容的內涵，深入其中間去，確定其定位的難易點，有的放矢地找準目標。其次，每項定位內容的具體功用是一樣的，要把它們整合好，利用好，為整個項目的總體定位服務。
　　第三，要熟練地運用項目定位的具體方法和技巧。在項目定位過程中，方法和技巧運用得好，往往會達到事倍功半的效果。如對建筑設計定位，建筑設計的最新理念不能不了解，設計市場的流行趨勢不可不知道。在此前提下，是追逐潮流還是著意創新?是停留現狀還是適度超前?這都要根據開發項目的總體定位下有所取舍，確定方向。

　　五、可行原則

　　可行性原則是指房地產策劃運行的方案是否達到并符合切實可行的策劃目標和效果。可行性原則就是要求房地產策劃行為應時時刻刻地為項目的科學性、可行性著想，避免出現不必要的差錯。貫徹房地產策劃的可行原則，可從以下幾方面著手：

　　(一)策劃方案是否可行。在房地產策劃過程中，確定方案的可行性是貫徹可行原則的第一步。從房地產策劃的本質特征可以看出，在多種策劃方案中選擇最優秀、最可行的方案是項目成功的基礎。有了可行的方案以后，還要對方案實施的可行性進行分析，使方案符合市場變化的具體要求，這是貫徹可行原則的第二步。

　　(二)方案經濟性是否可行。策劃方案的經濟性是指以最小的經濟投入達到最好的策劃目標。這也是方案是否可行的基本要求。其次，投資方案的可行性分析也是一個不可忽視的重要因素。投資方案通過量的論證和分析，可以確定策劃方案是否可行，為項目的順利運作保駕護航。

　　(三)方案有效性是否可行。房地產策劃方案的有效性是指房地產策劃方案實施過程中能合理有效地利用人力、物力、財力和時間，實施效果能達到甚至超過方案設計的具體要求。策劃方案要達到有效、可行，一是要用最小的消耗和代價爭取最大的利益；二是所冒的風險最小，失敗的可能性最小，經過努力基本上有成功的把握；三是要能完滿地實現策劃的預定目標。

　　六、全局原則

　　全局原則從整體、大局的角度來衡量房地產策劃的興衰成敗，為策劃人提供了有益的指導原則。從房地產策劃的整個過程來講，它分為“開局、析局、創局、選局、布局、運局、饋局和結局八大過程，每個過程都跟全局有密切的聯系，每個局部的運作好壞都會對整個全局造成影響。

　　房地產策劃全局原則的主要要求是：

　　(一)房地產策劃要從整體性出發，注意全局的目標、效益和效果。在整體規劃的前提下，部分服從整體，局部服從全局。在市場調研階段，如果圖省事，不深入了解當時的市場狀況,競爭態勢、對手強弱，以及宏觀政策等問題，盲目上馬項目，結果會造成慘重的失敗。

　　(二)房地產策劃要從長期性出發，處理好項目眼前利益和長遠利益的關系。

　　(三)房地產策劃要從層次性出發，總攬全局。房地產策劃是個大系統，任何一個系統都可以被看成是一個全局。而系統是有層次性的，大系統下有子系統，子系統下還有孫系統，層次分明。因此，考慮下一個層次的策劃時，應該同上一層次的戰略要求相符合。

　　(四)房地產策劃要從動態性出發，注意全局的動態發展。房地產市場是變化莫測的，變化發展有時會影響全局。這時，策劃人要善于抓住市場的動態規律，掌穩全局，避免市場變化觸動全局的根基。

　　七、人文原則

　　人文原則是強調在房地產策劃中要認真把握社會人文精神，并把它貫穿到策劃的每一個環節中去。人文精神包括人口及文化的意識：人口意識是指人口的數量和質量水平、人口的局、年齡結構、家庭婚姻等表現出的社會思想；文化意識包括人們在特定社會中形成的特定習慣、觀念、風俗及宗教信仰等表現出的社會思想。在房地產策劃中要把握好人文原則，必須注意以下幾點：

　　(一)對我國人文精神的精髓要深入的領會。在房地產策劃中把握準人文精神的精髓，并在人文精神的具體形式中深入貫徹，將起到意想不到的效果。

　　(二)運用社會學原理，把握好人口的各個要素。在策劃中把握好人口各個要素的內容、形式以及它們的功用，分析它們對市場影響的大小、輕重，找出它們運行的具體規律，開發出的房地產項目就會與眾不同，贏得人們的信賴。

　　(三)把文化因素滲透到策劃項目的各個方面。房地產策劃必須把文化因素滲透到開發項目中去，才能迅速占領市場，建立自己的項目個性。以順德碧桂園為例，它開發的理念和模式首先是中國傳統文化的代表——儒家思想的建大功、立大業及望子成龍的思想，在家庭倫理上倡導中國傳統文化的天倫之樂、合家歡樂和刻意追求中國傳統家庭的溫馨。

　　(四)通過民族文化的積累，促進產品及企業品牌的形成。

　　八、應變原則

　　所謂應變就是隨機應變，它要求房地產策劃要在動態變化的復雜環境中，及時準確地把握發展變化的目標、信息，預測事物可能發展變化的方向、軌跡，并以此為依據來調整策劃目標和修改策劃方案。
　　房地產策劃的應變原則是完善策劃方案的重要保證，它的具體要求是：

　　(一)增強動態意識和隨機應變觀念。
　　(二)時刻掌握策劃對象的變化信息。策劃對象信息是策劃的基礎材料和客觀依據，這個基礎和依據變化了，策劃也應該隨之變化，否則，其策劃就失去了準確性、科學性和有效性。必須不停地廣泛了解、全面搜集和及時分析并加工處理這些信息，為策劃提供具有真實性、時效性、系統性和可靠的信息資料。
　　(三)預測對象的變化趨勢，掌握隨機應變的主動性。
　　(四)及時調整策劃目標，修正策劃方案。當客觀情況發生變化影響到策劃目標的基本方面或主要方面時，要對策劃目標作必要的調整，自然也就要對策劃方案進行修正，以保證策劃方案與調整后的策劃目標相一致。
    隨著房地產全程策劃理論的逐步興起，房地產策劃師、咨詢顧問的作用重新被房地產開發商認識和接受，但他們依然會隨時被房地產開發商追問：房地產策劃師或咨詢顧問有什么用？從策劃師所擔負的職責來看，至少有六個方面的職能。
房地產策劃的5個階段
消費者遠比開發商和經銷商們想像得要成熟得多，他們不再會為了某種概念的暗示而追求一種時尚。于是開發商們開始；生產所能夠出售的東西；而不是出售能夠生產的東西”隨著房地產業從賣方市場過渡到買方市場，房地產策劃扮演的角色顯得越來越重要。
    正如任何新生事物一樣，都有一個發展演進的過程，目前，西安市房地產策劃還遠不夠成  熟，行業本身也不夠規范，許多代理公司、顧問公司的策劃案缺乏專業水準，導致最終出現了開發商們對房地產策劃“想說愛你并不容易”的尷尬局面。
    其實房地產策劃的逐步成熟不但有賴于從業人員的專業技能、經驗和敬業精神，同時  它與房地產行業的本身發展有很大的聯動關系，策劃是跟隨市場一起成長的，所以順著房  地產市場的發展脈絡我們很容易摸索到房地產策劃的發展軌跡。
    產品觀念時代：策劃找“感覺”
    房地產剛剛走向市場化，開發商手里有資金，有土地，開發什么項目呢?這時的策劃往往依賴于企業領導或同幾個專家在一起討論，市場調研沒有受到絲毫的重視，主觀臆斷色彩十分濃郁，每個人都憑著自己的感覺，感覺找對了，項目也能獲得成功；感覺找不對，就難講了；我國的空置房一直那么高，恐怕就和“感覺”型策劃有很大關系。
    推銷觀念時代：策劃找“賣點”
    在很長的一段時間里“策劃”的含義僅僅是“廣告策劃”而已。廣告公司即為房地產策劃專家，其最鮮明的特點是借助以往的平面推廣經驗，再尋找一個項目和其他項目的區別點，即賣點來進行宣傳推廣。并且，這一時期賣點的定位還主要以地段、價格等最基本的房地產要素來體現。
    準營銷觀念時代：策劃找“概念”
    隨著注意力經濟時代的來臨，產品的同質性引發了房地產市場的“概念”之戰，以附加意義上的概念炒作來增加項目的標新立異成為一時之尚。同時消費者的潛在需求也引起了較大的關注，市場的空白點成為策劃關注的焦點。一時間環保住宅、綠色住宅、智能住宅，種種概念鋪天蓋地，應該說這是種進步，策劃不再是賣點的雜繪，而是統一概念下的多個層次。
    營銷觀念時代：策劃找“需求”
    競爭的壓力，積壓樓盤的現實，使開發商不再只關注于產品的本身，轉而也要看消費者的臉色了，消費者關心什么，注重什么，那項目就傾向于什么。消費者遠比開發商和經銷商們想像得要成熟得多，他們不再會為了某種概念的暗示而追求一種時尚，因為房屋畢竟不是皮鞋或口紅。于是開發商們開始“生產你所能夠出售的東西，而不是出售你能夠生產的東西”。“發現欲望，并滿足它們”，而發現“欲望”的責任，就落在了策劃身上。在一此人還將“賣點”、“概念”、“造勢”奉若法寶的時候，另有一些策劃人卻轉而去研究市場，分析消費者的真正需求；于是市場便出現了這樣的現象：一方面，有些樓盤叫好不叫座；另一方面，一些名氣并不響亮的樓盤卻賣得紅紅火火。
市場的社會營銷觀念時代：策劃找“平衡”
    最近幾年，有人提出這樣的問題：一個在了解、服務和滿足個體消費者需要方面干得很出色的企業，是否必定也能滿足廣大消費者在社會的長期利益呢?市場的營銷觀念回避了消費者需要、消費者利益和長期社會福利之間隱含的沖突。對此，有人提出了“社會營銷觀念”。社會營銷觀念要營銷者在制定營銷政策時能權衡三方面的利益，即，公司利潤，消費者需要的滿足和社會利益。房地產作為特殊的產品，它的社會性尤其突出。當有一天，政府發現開發商已經變得如此優秀了，不但小區建得如此漂亮，而且周圍環境也改造得如此優美，那說明市場已到了“社會營銷”階段。這時的策劃就不但要研究目標市場了，而是要縱觀全局，在個體消費者和社會消費者之間，在樓盤與城市建設之間，在人與自然之間找一種平衡。
房地產代理公司全程策劃工作流程
1、 項目資源條件整合及判斷
負責部門： 策劃部、代理部、研究部
報告名稱： 《**項目策劃大綱》
中心內容：
宏觀資料：市場整體、片區趨勢、基本行情。
地段資料：規劃要點、坐標。
周邊資料：交通、配套、樓盤的規劃、設計、包裝、銷售。
發展商資料：背景、關系、資金、技術等的實力情況。
判斷內容：優勢、難點、突破口、把握度。
2、 多方案初步規劃、設計或調整建議
負責部門： 策劃部
報告名稱： 《會議紀要匯總》
　　　　　　《**項目概念設計提示》或《項目調整建議》
中心內容： 草圖、立意、說明、交流記錄
[前期策劃階段]
3、 地塊內在條件整合及價值分析
負責部門： 策劃部、投資部
報告名稱： 《**項目土地價值與分析報告》
中心內容： 適合的規則布局和建筑類型及其投入和產出價值比較
4、 資源綜合及定位
負責部門： 策劃部
報告名稱： 《**項目綜合定位報告》
中心內容： 上述各內容匯總，初步定位或創意
5、 依據定位針對性的市場調查
負責部門： 策劃部、研究部
報告名稱： 《**項目市場調查報告》
中心內容：客戶群、消費觀念、價格水平、推廣渠道和方式、市場缺口等，或根據創意尋找市場依據
6、 經濟可行性分析
負責部門： 投資部、策劃部
報告名稱： 《**項目經濟可行性分析報告》
中心內容：靜態的綜合成本（地價、造價、管理、財務、資金、推廣、銷售、稅金）收益率與銷售價格的分析。
7、 初步營銷框架
負責部門： 策劃部
報告名稱： 《**項目初步營銷報告》
中心內容：推廣主題、通道、銷售策略及產品設計立意和要求相互關系
8、 規劃、設計方案及跟蹤
負責部門： 策劃部
報告名稱： 《**項目初步營銷報告》《**項目建筑概念設計》《**項目環藝概念設計》或《**項目設計修改意見》《**項目設計要點》
中心內容： 草圖，設計創意、任務書、設計交底、指導
[營銷策劃階段]

9、營銷整體規劃
負責部門： 策劃部、代理部
報告名稱： 《**項目營銷整體規劃》
中心內容： VI，推廣的主題。方式、渠道、策略、步驟，包裝的類型、風格和銷售的入市時機、節奏、付款、策略、附加促銷手段，如裝修套餐等與施工進度相結合的創意及其相互協調關系部署。
10、 經濟敏感分性
負責部門： 投資部
報告名稱： 《**項目經濟敏感性分析報告》
中心內容： 造價、進度、售價、回報率間的變量關系圖表。
11、 價格策略執行計劃
負責部門： 投資部、代理部
報告名稱： 《**項目價格策略報告》
中心內容：依據經濟敏感性分析結合對市場走勢的判斷，進行價格的高低、提升、折率的編排和修整。
12、 物業準備工作計劃
負責部門： 投資部
報告名稱： 《**項目的物業模型》
中心內容：配合營銷推廣而設立的新型物業管理概念和"標準"物業管理模式的融合。
13、 銷售準備工作計劃
負責部門： 代理部、策劃部
報告名稱： 《**項目前期工作計劃表》
中心內容：文件、合同、票證、禮品、用品等催辦、設計和制作計劃安排及費用預算
14、 項目包裝執行計劃
負責部門： 策劃部
報告名稱： 《**項目包裝概念設計》
中心內容： VI設計、導視系統、銷售中心、樓書、展板、模型、示范單位（裝修套餐）等的設計和制作計劃安排及費用預算。
15、 廣告宣傳炒作計劃
負責部門： 策劃部、代理部
報告名稱： 《**項目新聞炒作提綱和廣告發布計劃》
中心內容：戶外廣告、報刊廣告、新聞炒作、網上廣告和炒作的計劃安排及費用預算。
16、 銷售活動規劃及策劃
負責部門： 策劃部、代理部
報告名稱： 《**項目公關活動計劃報告》 ∑《**項目**活動報告策劃書》
中心內容：開工、開盤、封頂、竣式、入伙等的儀式，新聞發布會，展銷會的其他公關活動的計劃安排及費用預算。
17、 裝修套餐
負責部門： 策劃部、代理部
報告名稱： 《裝修套餐服務計劃報告》
中心內容： 售后裝修和裝修按揭服務。
[銷售實施階段]

18、 銷售培訓
負責部門： 代理部、策劃部、投資部
教材名稱： 《銷售基礎知識》 《**項目銷售相關內容》
中心內容：建筑知識、樓盤背景、項目優勝、對手比較、付款方式、法律手續、銷售技巧等方面的系統培訓。
19、 執行修正
負責部門： 代理部、策劃部
往來文件：《**項目銷售情況總結》《**項目策劃執行修正安案》
中心內容：根據銷售狀況和市場動向的反饋，適時調營整營銷計劃。
20、置業錦囊
負責部門： 策劃部代理投資部
報告總稱： 《置業錦囊》
中心內容：根據項目優勢選編的購樓、選房須知，各階段項目賣點的序列。
21、夸張和消費者投資的可性報告。